Opłata adiacencka a opłata planistyczna

Opłata adiacencka i opłata planistyczna, to opłaty do których poniesienia może zostać zobowiązany właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości. Często zdarza się, że opłata planistyczna i adiacencka są ze sobą mylone, tymczasem obowiązek ich uiszczenia powstaje w odmiennych okolicznościach, określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opłata adiacencka została uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.) i stanowi wyraz ustawowego obowiązku spoczywającego na właścicielu lub użytkowniku wieczystym nieruchomości w ponoszeniu kosztów budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Opłata adiacencka może zostać nałożona także na właściciela lub użytkownika wieczystego w przypadku podziału lub scalenia nieruchomości. Definicję opłaty adiacenckiej określa art. 4 pkt 11 w/w ustawy, zgodnie z którym przez opłatę adiacencką należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Z powołanej definicji wynika, że opłata adiacencka została przewidziana w razie wystąpienia jednego z trzech stanów faktycznych:

a) podziału nieruchomości, o którym mowa w art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami– wójt, burmistrz lub prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką w przypadku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, w wyniku którego wzrosła wartość nieruchomości. Wysokość stawki procentowej opłaty ustala rada gminy, w drodze uchwały, jednak opłata nie może być wyższa niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

b) scalenia i podziału nieruchomości uregulowanego w art. 107 ustawy o gospodarce nieruchomościami– osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Ustalenia opłaty dokonuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta w drodze decyzji administracyjnej. Przed wydaniem decyzji wójt burmistrz lub prezydent miasta zobowiązany jest do podjęcia próby uzgodnienia terminu i sposobu wnoszenia opłat z uczestnikami scalenia i podziału w drodze ugody. Jeżeli nie dojdzie do zawarcia ugody, termin i sposób wnoszenia opłaty adiacenckiej ustalany jest w uchwale o scaleniu i podziale.

c) budowy urządzeń infrastruktury technicznej – obowiązek ponoszenia kosztów budowy urządzeń infrastruktury technicznej wynika z art. 144 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Wysokość opłaty adiacenckiej nie może wynosić więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala uchwałą rada gminy, natomiast wysokość należnej do uiszczenia opłaty określa w drodze decyzji wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej wynika natomiast z postanowień ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz. U. Nr 80, poz. 117 z późn. zm.) i powstaje w razie zbycia przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, której wartość wzrosła wskutek uprzedniego uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie bowiem z treścią art. 36 ust. 4 powołanej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata planistyczna ustalana jest w drodze decyzji przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta i stanowi dochód gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłata może zostać naliczona jedynie w ciągu 5 lat  od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po upływie tego terminu nie jest możliwe wszczęcie postępowania administracyjnego celem nałożenia obowiązku uiszczenia opłaty.